Cher membre du Club,
Vous vous intéressez à la pierre ? C’est normal.
D’un point de vue financier, c’est a priori toujours le bon moment pour en acheter :
- Quand les taux d’intérêt sont élevés, c’est plus difficile d’emprunter mais la pierre coûte moins cher. Les rendements locatifs sont donc plus élevés : vous vous créez une rente.
- Inversement, l’endettement ne coûte presque rien quand les taux d’intérêt sont bas, et tout le monde (ou presque) peut acheter. Les rendements sont moins élevés, mais les prix partent à la hausse et votre bien prend de la valeur.
Tout cela repose sur le principe structurellement solide de l’immobilier en France : une demande forte et croissante de logements dans les grandes villes, de bureaux, de locaux commerciaux, etc.
Mais depuis mars 2020, tout vole en éclats.
Les bureaux sont à moitié vides, et les commerces aussi. Une partie des citadins veulent s’installer à la campagne. Ce qui devait être un épisode de quelques semaines devient une tendance de moyen terme.
Plus rien n’est normal. Pour la première fois, ce n’est pas le bon moment d’acheter. En tout cas, pas comme vous l’imaginez.
Je crois que la seule façon d’acheter de l’immobilier pour les 12 mois qui viennent, c’est en étant sûr de pouvoir vendre en moins d’une heure.
L’incertitude sur le rendement est trop forte pour immobiliser votre argent : vous devez investir avec la garantie d’une très forte liquidité.
Ce qui est impossible avec un immeuble de rapport, un appartement, une cave, un parking ou même une part de SCPI.
Et il n’y a qu’une façon de le faire.
Agir en 2021 : SIIC et seulement SIIC
Faut-il encore présenter les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) ?
Unibail-Rodamco, Covivio, Icade, Gecina, Klépierre… vous les avez déjà croisées à la Bourse de Paris.
Ce sont des foncières cotées, propriétaires de murs et dont les revenus viennent à la fois des locations, et des plus-values en cas de cession d’immeubles. Et sur les 10 dernières années, elles constituent le meilleur support d’investissement immobilier.
Il y a deux points essentiels qui devraient vous rassurer sur ces actions SIIC, le premier concerne leur « ADN » financier.
- Les SIIC sont exemptées d’impôts sur les sociétés pour les loyers, et ont l’obligation de verser au moins 90% de ces revenus locatifs à leurs actionnaires, ce qui leur assure un rendement dividende moyen de 5%.
- D’autre part, elles ne peuvent être détenues à plus de 60% par un même actionnaire : c’est une garantie de liquidité. Vous pouvez acheter et vendre des titres de SIIC en quelques secondes.
Enfin, les SIIC ont l’obligation de détenir un patrimoine immobilier au moins supérieur à 100 millions d’euros. Cela les contraint à répartir leur risque sur plusieurs immeubles, ce qui permet d’anticiper les périodes de décaissement (travaux, entretien, renouvellements, etc.) pour assurer un flux de revenu continu.
J’évoquerai prochainement l’avantage opérationnel absolu des SIIC : ce sont les meilleures pour (i) négocier les baux (ii) réduire les coûts de gestion (iii) éliminer le risque des locataires indélicats.
Ce qui vous concerne actuellement, c’est la deuxième dimension rassurante des SIIC : leur valeur. À la différence de toutes les entreprises cotées, les SIIC publient leur valeur de marché tous les 6 mois (pour certaines, tous les trimestres).
Si vous deviez ne retenir qu’un seul indicateur dans leurs publications financières, ce serait l’Actif Net Réévalué par action, (ANR par action). Il vous indique la somme réelle que vous détenez en permanence avec vos actions. C’est votre part de fonds propres de la SIIC.
Voici comment l’ANR se calcule :
Pourquoi l’ANR est-il si fiable ? Parce que la valeur « foncière » d’un immeuble est toujours disponible. Le marché immobilier se caractérise par une forte liquidité relativement aux autres secteurs : l’offre et la demande y sont permanentes.
Plus concrètement, qu’il s’agisse de logements, de bureaux ou de commerces, les biens qui ne trouvent pas preneurs sont très rares et il existe toujours une valeur au mètre carré.
L’ANR est donc très précieux pour évaluer vos actions en permanence : vous pouvez comparer la valeur « foncière » que vous détenez par rapport à la valeur « boursière » des fonds propres.
Sur un marché boursier parfaitement valorisé, ANR et cours de bourse seraient égaux, vous l’avez compris.
Mais vous avez aussi observé que ce n’est jamais le cas !
- Si le cours de bourse est plus faible que l’ANR par action, cela signifie que le marché évalue la SIIC moins qu’à sa valeur foncière. Cela peut être dû à une période de travaux, une baisse du dividende, ou un ajustement à la baisse de valeur d’un immeuble. Décote sur ANR, cela rime avec « faire des affaires »
- Si le cours de bourse est plus élevé que l’ANR par action, c’est l’inverse : la bourse donne une prime sur la SIIC. Cela signifie que les actionnaires sont prêts à payer plus que la valeur réelle des actions. Et qu’ils anticipent une création de valeur à venir : dividende exceptionnel lié à une cession d’actif, extension d’un immeuble existant, rachat d’un concurrent… Une prime sur ANR ne signifie pas que l’action est trop chère
Rien qu’avec ce repère de l’ANR par action, vous avez déjà un outil précieux pour profiter des meilleures actions SIIC pour l’année à venir. Car dans le contexte économique actuel, investir dans la pierre en direct est bien trop risqué.
Le plus dur est encore devant nous
On pourrait se rassurer en remarquant que pour l’instant, il n’y a pas de « bulle immobilière ». Une bulle se forme lorsque la valeur de marché des actifs s’écarte trop de leur valeur intrinsèque. En réalité, on ne peut pas voir cette bulle tant qu’elle gonfle.
Il se trouve que les prix de l’immobilier ont flambé depuis 10 ans dans les grandes villes françaises, et les loyers avec. La valeur des biens reste donc liée mécaniquement aux revenus locatifs qu’ils génèrent, tant que les locataires acceptent le niveau des loyers.
Cependant la magie du marché va s’essouffler. Les prix de l’immobilier ont progressé de 18% depuis 2010[1], mais le pouvoir d’achat des Français a stagné :
Les locataires sont les grands perdants de la décennie, et ils ne pourront pas l’accepter 10 ans de plus.
La seule issue pour « détendre » le marché, c’est d’agir sur les taux d’intérêt. En les relevant, la Banque Centrale Européenne ramènerait à la raison les investisseurs immobiliers pour qui l’argent emprunté est presque “gratuit” depuis 10 ans.
Mais ça, ni la BCE, ni les banques, ni l’état ne veulent en entendre parler.
Resserrer le crédit, ce serait le risque déflationniste : avoir de moins en moins d’argent mais toujours la même dette à rembourser. On pourrait dire “la faillite des propriétaires”.
Avec les taux d’intérêt actuellement au plancher, c’est l’excès inverse qui se profile : toujours plus d’argent sur les marchés, maintenant artificiellement la demande. Mais comme la progression du pouvoir d’achat ne suit pas celle de l’immobilier, ce qui se profile à terme c’est la misère des locataires.
On ne remarque rien d’inquiétant pour le moment : peu de défauts de remboursement des propriétaires, légère baisse des expulsions de locataires indélicats. Mais il faut regarder de plus près l’évolution du cadre légal, qui donne un sursis au marché.
Dans certaines grandes villes, les propriétaires sont contraints par les mesures d’encadrement des loyers. Il est désormais interdit d’augmenter le loyer des logements en deçà d’une certaine catégorie énergétique.
En conséquence, les rendements locatifs (loyer perçus / prix du bien loué) vont doublement baisser : non seulement les prix augmentent mais en plus, les loyers ne peuvent plus augmenter.
Le marché « fera semblant » de ne pas voir cette baisse des rendements jusqu’à ce qu’ils chutent au niveau de l’inflation. Quand les investisseurs immobiliers récolteront moins de 1,5% par an, ils perdront de l’argent. Il y aura un vrai décalage entre leurs revenus et la valeur de leurs actifs… et là, la bulle sera déjà trop gonflée.
L’échéance inquiétante : mai 2022
Au risque financier de la bulle s’ajoute un risque politique, comprenez par-là : fiscal.
Dans 14 mois, la France aura (normalement) un nouveau gouvernement et un nouveau Parlement. Et quelle que soit l’issue, nos gouvernants connaissent la réalité : les caisses sont vides, la dette est au plus haut.
Les investissements immobiliers sont dans la mire de tous les fiscalistes de Bercy, qui ne manqueront pas de créativité pour renflouer l’État exsangue.
Scénario 1 : reconduction d’un gouvernement d’inspiration “centriste”
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne sera pas allégé. Au contraire, c’est la seule source de recettes fiscales sur la partie prépondérante du patrimoine des français (constitué à 61% d’immobilier). S’agissant d’un impôt « exclusif » (si vous le payez, c’est que vous êtes fortuné), ses conditions d’application pourraient être élargies.
D’autre part, le plafond d’imposition des revenus locatifs (environ 30% dont 17,2% de CSG) pourrait être relevé.
Scénario 2 : élection d’un gouvernement plus radical
Le risque d’un gouvernement populiste, c’est de voir apparaître des mesures fiscales confiscatoires destinées à décourager les investisseurs immobiliers.
Cela peut prendre plusieurs formes : suppression de l’abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale, mesures pour interdire la détention de holdings à l’étranger, expropriation des résidences secondaires dans les zones résidentielles tendues (villes de bord de mer, de montagne).
Quelle que soit l’issue du scrutin, les gouvernants n’ont plus le choix. La France était le pays le plus taxé, elle est devenue un des plus endettés… Les français n’aiment pas leurs riches, et ils aiment encore moins l’immobilier qu’ils ne possèdent pas.
Perçu comme un investissement improductif en termes d’emploi et de valeur ajoutée, l’immobilier et ses recettes locatives ne bénéficieront d’aucune faveur.
Entre la bulle et les taxes, j’ai conscience que le tableau est bien sombre. Mais ça n’empêche pas d’agir, et de gagner.
Aujourd’hui, je vois dans les SIIC le seul support qui peut vous faire profiter des rendements et des plus-values de l’investissement immobilier locatif… avec la facilité d’acheter et de revendre dans l’instant.
Prochainement, je passerai en revue l’état des différents secteurs immobiliers des SIIC : bureaux, logements, commerces, infrastructures, entrepôts…
Vous découvrirez alors quelles sont « les pierres qui roulent » et celles qui se lézardent
